서울 아파트 스카이라인 이미지 (Wikimedia Commons)

경제 칼럼 · 시사

20년 절세 공식이었던 "부부 공동명의", 이제는 아니다

종부세 개편으로 439만원까지 갈리는 셈법, 무엇이 달라졌나

💡 핵심 요약
그동안 부부 공동명의는 단독명의보다 종부세를 덜 내는 '절세 공식'으로 통했다. 부부가 각각 9억 원씩 공제받아 합산 18억 원까지 공제받을 수 있었기 때문이다. 하지만 재정경제부가 지난 3일 발표한 2026년 세제개편안으로 이 공식이 흔들리고 있다. 개편안은 해당 주택에 실제 거주하는지 여부에 따라 공제액을 다르게 적용하기로 하면서, 같은 공동명의라도 실거주냐 아니냐에 따라 세 부담이 최대 439만 원까지 벌어지게 됐다.

1. 무엇이 어떻게 바뀌나

구분	현행	개편 후(2027년~)
부부 합산 기본공제(실거주)	18억 원	18억 원(유지)
부부 합산 기본공제(비거주)	18억 원	8억 원(1인당 4억 원)
공정시장가액비율	60%	2027년 70% → 2028년 80%
적용 세율	동일	거주 1.3% / 비거주 1.5%

2. 실제로 얼마나 차이 날까

주택 열쇠 이미지 (Wikimedia Commons)

신한은행 우병탁 프리미어 패스파인더 전문위원이 부부가 지분을 절반씩 보유한 것으로 가정해 반포자이 전용 84㎡의 보유세 변화를 분석한 결과가 이 차이를 잘 보여준다. 올해 1,171만 원이던 보유세는, 개편 이후 실거주할 경우 2027년 1,744만 원(+573만 원, 48.9%)으로 늘어난다. 그런데 같은 지분 구조라도 해당 주택에 거주하지 않는 경우, 2027년 보유세는 2,183만 원(+1,012만 원, 86.4%)까지 뛴다. 같은 집, 같은 지분인데도 거주 여부 하나로 439만 원의 세 부담 차이가 발생하는 셈이다.

3. 왜 이렇게 바뀌었나 — "공동명의도 다주택자와 같은 잣대"

정부는 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 공정시장가액비율 80%를 적용하기로 했는데, 문제는 부부 공동명의도 여기에 포함시켰다는 점이다. "1세대 내에 주택 소유자가 1명이 아니라 2명"이라는 논리에서다. 공동명의 1주택 부부는 한 채에 실거주해도 이 기준에서는 다주택자와 같은 취급을 받게 된다. 부부 공동명의는 맞벌이 확산과 재산 형성에 대한 인식 변화에 맞춰 보편화된 주택 소유 형태였던 만큼, 정부 게시판과 부동산 커뮤니티에는 "오랫동안 장려해온 제도인데 갑자기 다주택자 취급을 받는다"는 반발이 이어지고 있다.

4. 그래도 선택지는 남아있다

부부 공동명의 1주택자는 개편 이후에도 두 가지 과세 방식 중 하나를 고를 수 있다. 하나는 부부가 각자 지분에 대해 따로 종부세를 내는 '개별과세'이고, 다른 하나는 한 사람을 1세대 1주택자로 간주해 계산하는 '부부 공동명의 1주택 특례'다. 어느 쪽을 택하든 핵심은 결국 '거주 여부'다. 실거주 상태에서 개별과세를 선택하면 현행과 같은 18억 원 공제를 유지할 수 있지만, 비거주 상태라면 개별과세를 택해도 8억 원까지 공제가 줄어든다.

5. 집값 구간별로 유불리가 갈린다

정부서울청사 이미지 (Wikimedia Commons)

모든 경우에 공동명의가 불리해지는 것은 아니다. 17일 부동산 업계 분석에 따르면, 시가 26억 원 이하 1주택이라면 여전히 공동명의가 단독명의보다 절세에 유리하다. 반대로 장기간 실거주한 경우에는 오히려 단독명의가 유리할 수 있다는 분석도 나온다. 시가 67억 원이 넘는 초고가 주택이라면 보유·거주 공제와 상관없이 공동명의가 단독명의보다 종부세 부담이 더 적다는 계산도 있다. 결국 획일적인 정답은 없고, 보유 주택의 가격대와 거주 계획에 따라 유불리를 따져봐야 하는 상황이다.

자주 묻는 질문

Q. 지금 공동명의로 돼 있으면 무조건 세금이 오르나요?

아닙니다. 실거주 여부와 집값 구간에 따라 다릅니다. 26억 원 이하 실거주 1주택이라면 여전히 공동명의가 유리할 수 있고, 67억 원 이상 초고가 주택도 공동명의가 계속 유리하다는 분석이 나옵니다.

Q. 지금 명의를 바꾸는 게 나을까요?

보유 주택의 가격, 실거주 계획, 향후 매도 계획 등에 따라 유불리가 크게 갈리기 때문에, 일률적으로 답하기 어렵습니다. 세무 전문가와 개별 상황에 맞춰 상담하는 것이 정확합니다.

Q. 이 개편안은 확정된 건가요?

아직 정부안 단계이며, 정기국회 심의를 거쳐야 최종 확정됩니다. 논란이 커지고 있는 만큼 국회 논의 과정에서 세부 내용이 조정될 가능성도 있습니다.

✅ 함께 확인하면 좋은 것

• 보유 중인 주택이 시가 26억 원 이하인지, 67억 원 이상인지 구간 확인하기
• 해당 주택에 실거주 중인지, 계획이 있는지 점검하기
• 개별과세와 공동명의 특례 중 어느 쪽이 유리한지 세무 전문가와 상담하기
• 정기국회 심의 결과 확정될 때까지 최종 시행 여부 지켜보기
• 19일 발표 예정인 KDI 수정 경제전망(2026.8)도 함께 확인하기

본 글은 2026년 8월 기준 재정경제부 발표 자료와 국내 언론 보도를 종합하여 작성되었습니다. 이 글은 세무 자문이 아니며, 정확한 세부 내용과 최종 시행 여부는 재정경제부 공식 발표 및 국회 심의 결과를 통해 확인하시기 바랍니다.

#종합부동산세 #부부공동명의 #2026세제개편안 #종부세개편 #부동산세금 #경제칼럼 #하나북스퀘어